Anda ada masalah? Boleh hubungi kami di

018-669 6769

Kisah Ngeri Disontot Oleh Hartanah Undercons?

August 7, 2019 by Nota Hartanah No Comments
Kongsikan Artikel Ini:

facebooktwittergoogle_pluspinterest

KISAH NGERI BAGAIMANA SAYA DISONTOT/ DISULA OLEH HARTANAH UNDERCONSumber : Faizul Ridzuan.

KISAH NGERI BAGAIMANA SAYA DISONTOT/ DISULA OLEH HARTANAH UNDERCON( awas ini post panjang ).Semalam nampak ada…

Posted by Faizul Ridzuan on Rabu, 7 Ogos 2019

Semalam nampak ada penulis yang bakal menulis e-buku ini dan ditulis untuk beri kesedaran. Bagi saya, bagus inisiatif ni untuk bagi kesedaran kepada orang awam mengenai pelaburan hartanah undercon.

Harapan saya, buku ini adalah buku neutral yang akan ceritakan semua kelebihan dan kekurangan pelaburan undercon, dan dapatkan perspektif yang lengkap supaya buku ini betul-betul boleh berikan kesedaran sebenar.

Tapi kalau mereka memilih untuk mengambil cerita undercon yang rugi sahaja dan interview pelabur-pelabur rugi sahaja, mungkin mereka ada agenda lain selain dari memberi “kesedaran”, dan mungkin sengaja memilih topik begini untuk menjual kelas atau buku mereka.

.
Infact, saya dah lama berkongsi risiko beli rumah undercon adalah lebih tinggi berbanding pembelian lelong atau subsale.

Bagi saya banyak benda yang perlu dipelajari sebelum boleh melabur undercon. Pelaburan rumah lelong atau subsale lebih rendah risikonya. Benda dah siap, semua dah ada benchmark.

Beli je below market value dan sumbat 20 orang dalam satu rumah dan sewa per-kepala, pasti untung dan positif cashflow.

Tapi ada sebab walaupun saya dah tahu benda ni semenjak mula melabur 14-15 tahun lepas, saya sendiri tak buat. Saya buat PILIHAN untuk tidak melabur macam tu kerana :

.
1. PRINSIP

Saya pilih untuk main undercon sebab itu prinsip saya. Saya tak mahu beli rumah yang sepatutnya untuk golongan B40.

Saya juga tiada masa nak buat sewa bilik atau per- kepala untuk dapatkan positif cashflow.

Semua rumah negatif cashflow akan jadi positif cashflow bila sumbat 20 pekerja asing kat dalam tu kan?

Dan saya memang tak benarkan student saya yang berkemampuan beli rumah low cost sebab ini, sebab moral dan masa .

Bahagian menindas golongan B40 dengan sewa melampau tu saya tak nak campur sebab terpulang pada prinsip masing-masing.

Ada orang tak kisah, tapi saya memang kisah. Yang paling saya tak setuju adalah mereka bergaji besar 5 angka tapi beli low cost banyak-banyak. Sampai berpuluh dan beratus unit low cost yang dibeli.
.
2. MODAL

Untuk beli rumah subsale, atau lelong, minima modal yang diperlukan adalah 15%-20% dari harga rumah. Satu rumah subsale saya beli pada tahun 2016, gunakan modal hampir 100k di Bukit Bintang.

Boleh beli 3-4 rumah undercon grade B guna modal yang sama. Hari ni, capital gain rumah grade B undercon tu 3 kali ganda berbanding rumah subsale tu.
Saya pernah beberapa kali ( bukan sekali atau kebetulan ), beli rumah modal RM1k, dapat untung lebih RM100k bila flip lepas 3-4 tahun. 300k pun pernah guna modal beli RM1k.

Beli rumah dapat cashback ( tanpa modal siap dapat lebihan cash ) pun boleh dapat RM60k untung lepas jual tak sampai 3 tahun.

So undercon ni perfect untuk orang tak berduit atau modal besar macam saya.
.
3. DAPAT CAPITAL GAIN + POSITIVE CASHFLOW

Hari ini, saya takkan beli rumah semata-mata untuk cashflow atau capital gain. Saya akan pilih hartanah yang boleh berikan saya kedua-duanya.

Lebih 10 hartanah yang saya pernah beli berikan cashflow 4 angka dan capital gain 6 angka setiap unit.

Majoriti cashflow 3 angka je, alhamdulillah. Dan saya tak buat sewa by kepala atau bilik untuk dapat cashflow begini.

Saya pernah dipanggil LHDN untuk ditukar sistem pencukaian saya sebab mereka nampak untung flip hartanah saya hampir RM2 Juta dalam 5 tahun.

Siap dapat special treatment kena bayar cukai tambahan hampir RM 500k lagi sebab untung banyak sangat, kata mereka. Akhirnya tersontot saya di tangan LHDN.

Tapi it’s okay sebab kena bayar cukai extra hampir RM 500k ni sebenarnya privilege sebab kita cuma perlu baya cukai ni bila kita untung, kan? Tapi senak jugak lah nak bayar sebab RM 500k ni boleh beli kereta Porsche cash:(
.
.
FR, SO KALAU UNDERCON NI BEST SANGAT, KENAPA RAMAI JE ORANG BELI DAN RUGI? 

8 BENDA YANG KITA KENA TAHU SEBELUM MASUK PELABURAN UNDERCON
.
Sebab ramai yang beli rumah undercon ni, dia pakai mentaliti skim-cepat-kaya. Fundamental semua kelaut. Ilmu kena power nak main undercon dan undercon bukan untuk semua orang! I repeat, undercon ni bukan untuk semua orang! Selagi kau tak boleh jawab 8 soalan ni, mohon jauhkan diri dari beli undercon :
.
1. Apa median harga rumah tu di kawasan itu?
.
2. Apa median harga rumah tu di kawasan setara?
.
3. Apa premium NEW VS OLD yang selamat?
.
4. Apa margin of safety kita?
.
5. Apa kelebihan kepelbagaian sewa yang ada?
.
6. Apa projection cashflow dan COCR kita berdasarkan strategy sewa normal VS periodic VS strategi sewa-bangla?
.
7. Bila tempoh matang property kita tu?
.
8. Supply dalam masa 5 tahun nanti akan membantu kita atau akan menjahanamkan kita?
.
Once kita dah faham jawapan kepada semua soalan diatas, baru kita tahu property grading kita dan sama ada kita bakal untung atau bakal rugi.
.
Kalau jumpa sesiapa yang rugi beli rumah undercon, cuba kau tanya dia 8 soalan kat atas ni. Saya gerenti dia memang tak dapat jawab. Sebab tu saya always cakap undercon punya research kena 3-4 kali ganda effort berbanding beli rumah lelong atau subsale.
.
.
SO FR PERNAH RUGI TAK BELI RUMAH UNDERCON?
.
Pernahkah saya rugi beli hartanah undercon?

YES, KALAU SAYA JUAL SEKARANG SEBELUM TEMPOH MATANG. 
2 unit shoebox/studio separuh siap di Empire City, Damansara Perdana. Beli RM280k skrg kalau jual mungkin RM230k. Rugi RM50k seunit kalau jual hari ni.

Sewa negatif cashflow RM300 sebulan sebab saya malas nak buat airbnb atau sublet.

Tunggu mall yang dah 2-3 tahun tak siap-siap, untuk break-even balik. Tempoh matang yang patutnya 2016, kini delay by at least 5 tahun sebab developer ada cashflow issue.

But once mall dah siap and fully operational, patut boleh dapat breakeven balik sebab tiada hartanah atas shopping mall kat PJ/DAMANSARA hari ini yang nilainya bawah RM400k di subsale.

Takde satu pun yang sewa bawah dari RM1500 walaupun studio sahaja. So saya kena tunggu untuk buat duit and memang saya takkan jual eventhough orang offer RM300k hari ni, sebab saya faham konsep tempoh matang dan saya nak buat untung 6 angka.
.
Tapi cashflow dari semua shoebox lain yang dah matang, lebih RM5k sebulan. Capital gain dari shoebox lain, lebih RM1Juta easily. Net-net, masih sangat untung alhamdulillah.
.
Dan pernahkah saya rugi beli hartanah undercon lepas tempoh matang hartanah tu dah sampai?

BELUM PERNAH lagi. Minima untung RM50k dan sewa break-even minima ikut cara sewa biasa. Kalau saya rajin buat Airbnb atau sublet boleh dapat cashflow 4 angka, tapi saya jenis tiada masa.
.
.
SEKARANG FR BELI UNDERCON, SUBSALE atau LELONG?
.
100% pembelian hartanah residential saya in the last 24 months, adalah hartanah undercon. Sebab tahun 2018-2019 ini ada satu kelebihan yang besar untuk pelabur undercon, dan kita meramalkan banyak harga subsale akan jatuh in the next 2-3 years.

Rumah subsale yang nampak bawah market value hari ini, mungkin akan jatuh lebih lagi. Ada hartanah yang kami beli untuk klien, bayar installment bulanan baru RM1,900 tapi sewa sampai RM3,600 sebulan sebab tempoh matang dah sampai.

Capital gain dah almost RM100k tak sampai 2 tahun.

.
Sebab tu saya konfiden boleh ajar orang macam mana buat RM3 Juta dari hartanah, siap boleh bagi 100% money back guarantee kalau sesiapa boleh buktikan formula dan methodologi saya tak betul.

Dah lebih 2000 student yang saya ajar tahun ini sahaja, dan so far belum ada seorang pun yang boleh cakap formula saya tak masuk akal and benda ni tak boleh buat. Saya belum pernah berpeluang untuk refund.
( Ada sesiapa nak cuba nasib tak? Boleh datang ke Road To 3 Million dan dengar sendiri. Saya bagi 100% refund kalau you boleh buktikan methodology saya tak masuk akal ).
.
Sebab bila beli undercon yang betul, hasilnya memang best.

Saya bagi contoh :
.
a- Desa Park City Zenia – Dari RM650,000 pada 2009, hari ni RM2.4juta. + Cashflow lebih RM2,000 setiap bulan, sewa biasa tanpa sublet.
.
b- Park Residence Bangsar South – Dari RM280,000 tahun 2010, hari ni lebih RM1juta. + Cashflow lebih RM2,000 setiap bulan, sewa biasa tanpa sublet.
.
c- Regalia shoebox – RM210,000 dari pemaju sekarang RM450,000. Cashflow 4 angka setiap bulan, sewa biasa tanpa sublet.
.
d- Tropics Damansara shoe-box – RM180k dari pemaju sekarang RM550,000. Cashflow 4 angka setiap bulan, sewa biasa tanpa sublet.
.
e- Titiwangsa Sentral – RM240k dari pemaju dan hari ni lebih RM600,000. Cashflow 4 angka setiap bulan, sewa biasa tanpa sublet.
.
.
SO APA AKIBAT TERSONTOT HARTANAH UNDERCON UNTUK FR?
.
Jadi hari ni saya dah beli berpuluh hartanah undercon, and ini akibat saya bila disontot/disula hartanah undercon :
.
1. Untung kasar lebih RM2juta dari jualan hartanah semenjak tahun 2010.
.
2. Senak disontot oleh LHDN lepas tu sampai kena bayar cukai tambahan hampir setengah juta.
( free Porsche sebijik weh )
.
3. Sebelum tempoh matang banyak property yang negatif cashflow. Cashflow positif beribu sebulan dari hartanah yang dah matang.
.
4. Boleh berhenti kerja yang gaji berbelas ribu sebulan waktu umur 32 tahun sebab jual 3 rumah shoebox dan dapat untung RM500k.
.
5. Belum pernah rugi dari hartanah yang dah sampai tempoh matang. Dapat cashflow dan capital gain serentak dari setiap hartanah yang sudah matang.
.
.
RUMUSAN – SO, SAYA PATUT JOIN BELI UNDERCON KE NI?
.
Kalau tak pernah beli dan belajar pasal hartanah undercon, tolong JANGAN BELI undercon. Kalau tak boleh atau reti jawab 8 soalan yang saya kongsikan di atas, tolong JANGAN BELI undercon.

Sebab yes walaupun keuntungan undercon boleh beratus ribu guna modal tak sampai RM10,000, kebarangkalian tersalah beli mmg tinggi bila ilmu tak cukup. Saya yang dah 11 tahun beli hartanah undercon pun masih belajar.
.
Dan belajar dari mereka yang dah ada pengalaman lebih 10 tahun pelaburan undercon and at least dah pernah buat untung 7-angka. Bukan beli 1-3 unit tak cukup 10 tahun sebab diorang tak rasa lagi full cycle dia dan property dia belum sampai tempoh matang.
.
Moralnya – Nak belajar satu benda kena belajar sampai habis dan bukan separuh jalan.

Dan nak belajar ilmu undercon, pergi belajar dengan orang yang bertahun melabur undercon dan berjaya buat duit waktu market best dan waktu market tak best.

Bukan belajar atau tanya ilmu undercon dari sifu sublet, lelong dan sebagainya. Sebab bila kita beli studio unit, dan tanya pendapat orang yang tak pernah beli studio unit, adalah umpama tanya lecturer di fakulti engineering macam mana nak jadi doktor. Masuk akal tak?

.
Dan undercon, lelong atau subsale, semuanya boleh buat duit. Semuanya juga boleh rugi jugak bila strategy tak betul. And normal lah bila kita rugi, kita akan cakap benda tu tak bagus. But ada je orang yang untung buat benda yang sama.

Ada student saya beli shoebox, sewa rugi, dan ada juga student saya yang beli shoebox, sewa untung. Masuk kelas yang sama, cikgu sama. Tapi bukan semua orang yang belajar ilmu yang sama akan dapat A bila exam kan?

.
Btw, kalau anda belajar banyak dari post ini dan nak belajar lagi, mohon share kan. Kalau ramai yang share dan nak belajar lagi, saya kongsikan kes study macam mana mamat ni buat RM500k UNTUNG BERSIH bila beli projek terbengkalai pulak.
.
p/s : Gambar ini adalah Dr.Nas. Beliau merupakan ex-doktor di KKM dan sekarang merupakan ketua penganalisa di FAR Capital. Dari satu hartanah waktu join FAR Capital 4 tahun lepas, hari ni dah beli lebih dari 10 hartanah, semuanya undercon.

Sebagai orang yang tahu semua rahsia hartanah yang kami beli, dan bekas doktor, agak-agak dia kena scam ke untuk beli semua hartanah undercon ni ataupun dia nampak benda yang orang lain tak nampak?

Aisyah Samat

Aisyah Samat

Ibu kepada 2 cahaya mata - Nuha Areefa & Umar Furqan

Pemilik website & blog nuhababy.com

Kaunselor Penyusuan Bertauliah dan Pembimbing Ibu Menyusu.

Berpengalaman lebih 5 tahun membantu ramai ibu menyelesaikan masalah penyusuan & berpantang.

Penulis ebook & blog untuk topik kehamilan, penyusuan dan berpantang di nuhababy.com

Antara ebook Puan Aisyah ialah :

1) Ebook Khas Buat Ibu Hamil

2) Ebook Puting Tenggelam Bukan Masalah Lagi!

3) Ebook Manual Pengurusan Susu Ibu Perahan

4) Ebook Checklist Ibu Berpantang 44 Hari

5) Ebook Senarai Pemakanan Ketika Berpantang
Aisyah Samat
Kongsikan Artikel Ini:

facebooktwittergoogle_pluspinterest
Copy Protected by Chetans WP-Copyprotect.